銀行估價低於行情...純粹碰運氣？專家曝門道：是用過去價格推估現在價值

原因一：用「過去」的價格估「現在」的房價

銀行在估價時，主要參考的是過去的「實價登錄」資料。你可以把這想成是銀行在看房子的「歷史成績單」。他們會根據這間房子附近，過去幾個月或一年內成交的類似房屋價格，來估算你現在買的這間房子值多少錢。

問題就出在這裡：房地產市場和股票一樣，價格會隨著時間變動。

當房市快速上漲時，你幾個月前看到的實價登錄價格，已經無法反映現在的實際漲幅。這時，銀行用舊價格來估算，自然就會估得比較低，讓你覺得「估價估不到買價」。

相反地，如果你買的是幾年前的預售屋，等到房子蓋好後才申請房貸，銀行估價時用的會是「現在」的市場價格，這個價格很可能比你當年簽約買的預售屋價格還要高。這時候你就會看到，銀行的估價反而比你的買價還高。

所以，銀行的估價未必能夠反應及時的市況，這就是造成估價與成交價差異的第一個原因。

原因二：銀行鑑價有特殊的「保守」規定

另一個重要的原因是，銀行估價的目標和我們買房的目標不同。

我們買房：出價太低買不到，而且覺得房子未來會增值，所以願意用「樂觀」的市場價去買。

銀行：最擔心的是客戶未來還不出錢，導致房子需要被法拍。為了確保銀行不會虧錢，他們在估價時會非常「保守」。

這種保守的原則會讓銀行在估價時，把一些東西排除在外，甚至降低估值：

1.增建和裝潢：銀行通常不會把這些額外花費算進估價內。因為這些都是個人的裝潢風格，未來轉賣時不一定會被下一位買家接受，銀行也無法保證法拍時能回收這筆錢。

2.過大或不實用的空間：有些比較嚴謹的銀行，甚至會因為陽台過大、或是公設比過高，而降低估值。這是因為這些空間對銀行來說，不一定能創造實際價值，反而可能增加風險。

因此我們可以說，銀行的房貸估價並不是一個「玄學」，而是一個兼顧「歷史數據」與「風險控管」的專業評估。

銀行估的價格，是為了確保在最壞的情況下，也就是客戶不還錢被法拍，銀行依然能足額拿回借出去的錢。這是它們最主要的目的。